Con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” il legislatore ha ritenuto opportuno modificare la disciplina risalente al 1942 formata da 17 articoli del Codice Civile.
In particolare, la riforma cerca di consolidare in norme le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale ma ha anche l’ambizione di creare qualcosa di totalmente nuovo (pur con i limiti di cui si è detto).
L’art. 1 della legge riscrive l’articolo 1117 c.c. individuando ed elencando meglio le parti comuni dell’edificio; elencazione che naturalmente non può essere esaustiva, stante la grande varietà di tipologie edilizie e di situazioni concrete, ma che costituisce un importante sforzo che tiene conto anche delle elaborazioni giurisprudenziali affermatesi nel tempo.
L’art. 2 introduce l’articolo 1117-bis c.c., di nuova formulazione, che consente di ampliare la nozione di condominio, includendovi espressamente anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti da più condomini. Inoltre, con la nuova formulazione dell’articolo 1117-ter c.c., si prevede una maggioranza che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, mentre con l’articolo 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.
L’art. 3, nel riscrivere l’articolo 1118 c.c., disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.
L’art. 1122 c.c., previsto dall’articolo 6 della legge, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso all’unità immobiliare di proprietà o alle parti comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
Gli articoli 9 e 10 si occupano della figura dell’amministratore di condominio e stabiliscono le regole relative alla nomina, alla revoca e agli obblighi di quest’ultimo. I nuovi articoli 1129 e 1130 del codice civile definiscono i poteri dell’amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri.
Altre novità riguardano la durata in carica dell’amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti (tra cui la mancata apertura del conto corrente obbligatorio).
Indubbiamente, dall’esame della riforma emerge la volontà di definire un profilo più responsabile e trasparente della gestione condominiale, nell’esclusivo interesse dei condomini ed a garanzia degli interessi dei terzi, in modo che il ruolo e le funzioni dell’amministratore ne escano rafforzati e al contempo i condomini possano più agevolmente controllare l’operato dell’amministratore, anche a mezzo del consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo.
All’art. 14, comma 3, risultano altresì innovati i modi di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea in direzione di un più snello funzionamento di tale organo, così come sono ex novo disciplinate, all’articolo 15, le regole che sovrintendono all’impugnazione delle deliberazioni.
L’articolo 16 stabilisce espressamente che “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia“.
Ulteriori innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del codice civile, quali la modalità di riscossione dei contributi condominiali (articolo 18), la modalità di convocazione dell’assemblea (articolo 20), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 21), di revisione delle tabelle millesimali (articoli 22-23).
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